Les claus de la nova Llei de crèdit immobiliari. Com afectarà a les hipoteques?

En el BOE de 16 de març de 2019 s’ha publicat la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (coneguda com la nova “Llei hipotecària”) que entrarà en vigor el 16 de juny de 2019 amb l’objectiu de reduir les despeses associades a modificacions en els contractes hipotecaris i reforçar la transparència, i estén el seu règim jurídic a totes les persones físiques, amb independència que siguin o no consumidors. Resumim i destaquem el següent:

 

 

Àmbit d’aplicació de la llei:

  • Aquesta llei tant sols s’aplica als contractes de préstec que reuneixin les tres característiques següents:
    • Que el préstec sigui concedit per persones físiques o jurídiques que intervinguin, en la seva condició d’empresaris o professionals, amb finalitat inversora. (Es a dir, bancs, caixes, financeres …)
    • Que el prestatari (el client), el fiador o garant sigui una persona física (no necessàriament consumidor).
    • Que el contracte tingui per objecte la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d’ús residencial o la concessió d’un préstec  per a adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que, en aquest cas, el prestatari, el fiador o garant sigui consumidor.
  • També s’aplica a la intermediació dels contractes de préstec.
  • No s’aplica als següents contractes de préstec:
    • Els concedits per una empresa als seus empleats a tipus d’interès inferior als de mercat.
    • Els concedits sense interessos ni altres despeses que els costos directament relacionats amb la garantia del préstec.
    • Els concedits en forma de facilitat de descobert i que s’hagin de reemborsar en el termini d’un mes.
    • Els que siguin resultat d’un acord assolit davant un òrgan jurisdiccional, arbitral, o en un procediment de conciliació o mediació.
    • Els relatius al pagament ajornat, sense despeses, d’un deute existent, sempre que no es tracti de contractes de préstec garantits per una hipoteca sobre béns immobles d’ús residencial.
    • Els relatius a la hipoteca inversa.

 

Informació precontractual i publicitat dels préstecs immobiliaris:

  • La Llei conté una regulació detallada de la fase precontractual (inclosa la publicitat) amb la finalitat que el consumidor pugui prendre una decisió fundada sobre la conveniència de celebrar o no el contracte de préstec.
  • Tota publicitat relativa als contractes de préstec que indiqui un tipus d’interès o qualssevol xifres relacionades amb el cost del préstec per al prestatari s’haurà d’especificar de forma clara, concisa i destacada.
  • El client disposarà del seu contracte un mínim de deu dies abans de la signatura i, a més, el notari haurà de resoldre tots els seus dubtes, comprovar que no hi ha clàusules abusives i ratificar que el titular entén el que està contractant.
  • A més d’informar més i millor al client, el banc haurà d’avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat, consultant l’historial creditici del client en el Banc d’Espanya. I es limiten els incentius als treballadors per vendre més crèdits.

 

Despeses del préstec:

  • Les despeses de taxació de l’immoble correspondran a prestatari i els de gestoria al prestador.
  • El prestador assumirà el cost dels aranzels notarials de l’escriptura de préstec hipotecari i els de les còpies els assumirà qui les sol·liciti.
  • Les despeses d’inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran al prestador.
  • El pagament de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) es realitzarà de conformitat amb el que s’estableix en la normativa tributària aplicable, que en l’actualitat, considera subjecte passiu en les escriptures de préstec hipotecari al prestador).

 

Comissió d’obertura: La llei preveu la possibilitat de pactar una comissió d’obertura, que es reportarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d’estudi, tramitació o concessió del préstec o d’altres de similars inherents a l’activitat del prestadora ocasionada per la concessió del préstec.

 

 

Reemborsament anticipat: Es limita la compensació que el prestatari haurà de pagar pel reembors anticipat del préstec, que no podrà superar els següents imports:

  • Préstecs a interes variable. Es permet pactar una d’aquestes dues condicions:
    • Durant els cinc primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.
    • Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,25% del capital reemborsat anticipadament.
  • Novació del préstec o de subrogació del creditor, sempre que suposi la conversió del préstec de tipus variable a tipus fix:
    • Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.
    • Després dels tres primers anys de vigència del préstec, no es podrà exigir cap compensació.
  • Préstecs a interes fix:
    • Durant els deu primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 2% del capital reemborsat anticipadament.
    • A partir dels deu primers anys de vigència, no podrà excedir del 1,5% del capital reemborsat anticipadament.

 

Interessos de demora: En cas de demora s’aplicarà l’interes ordinari pactat més tres punts.

 

Desnonaments o clàusula de venciment anticipat:

  • El valor de taxació de la finca a efectes de subhasta no podrà ser  inferior al valor assenyalat en la taxació que es va fer per concedir el préstec.
  • Es produirà el venciment anticipat del contracte i es podrà exercitar l’acció hipotecària, si concorren conjuntament els requisits següents:
    • Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys al tres per cent (3%) de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec o al set per cent (7%) de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec.
    • Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-li que, si no és atès, reclamarà el reemborsament total del préstec.

 

Pràctica de vendes vinculades i combinades: La llei prohibeix, amb caràcter general, les pràctiques vinculades (ofertes en les quals el préstec no es pot contractar sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador), excepte en determinats casos.

  • L’excepció més rellevant és la possibilitat que el prestador exigeixi la subscripció de pòlisses d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions de pagament, així com d’una assegurança de danys de l’immoble hipotecat. En aquest cas, el prestador haurà d’acceptar pòlisses alternatives d’altres proveïdors que ofereixin unes condicions i nivell de prestacions equivalents.
  • D’altra banda, es permeten les pràctiques combinades (ofertes en les quals el préstec es pot contractar, encara que a un preu més car per al consumidor, sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador). Els productes s’hauran d’oferir clarament per separat perquè el prestatari pugui advertir la diferència entre totes dues ofertes.
  • En tots dos casos, la llei estableix obligacions de transparència específiques per a aquest tipus de pràctiques i els elements concrets sobre els quals s’ha d’informar el prestatari (que es tracta d’una pràctica vinculada o combinada, el cost, benefici i risc de pèrdues del producte, els efectes de la seva no contractació o de la cancel·lació del préstec i les diferències entre oferta combinada i per separat).

 

 

Clàusules terra: Queden prohibides, de manera que no es pot fixar un límit per sota del qual el client no pot beneficiar-se de les rebaixes dels tipus d’interès.

 

 

Novació i subrogació:

  • Per canviar un préstec de tipus variable a un de tipus fix dintre la mateixa entitat: Comissió màxima del 0,15% durant els tres primers anys de vida de la hipoteca.
  • El client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per evitar el robatori de clients.

 

Nou paper del notari: Una vegada el consumidor hagi decidit quina és l’entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos haurà de comunicar al banc el nom del notari que hagi triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. És llavors quan el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que aquest pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i obligacions. Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, en la qual deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que li hagi plantejat amb les seves respostes.

Som advocats i defensem els vostres drets. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 426 004, o per correu electrònic adreçat a juridic@rm-assessors.cat.

No hi ha comentaris

Escriu un comentari