I.- Habitatges

1.- Pròrroga extraordinària dels arrendaments d’habitatge habitual i permanent:

Pròrroga de 6 mesos: L’arrendatari té dret a sol·licitar a l’arrendador una pròrroga de 6 mesos, en els quals continua aplicant el preu i els altres termes i condicions del contracte existent.

Qui la pot demanar ? La podrà demanar qualsevol arrendatari, encara que no tingui la consideració de persona vulnerable,

Quan la pot demanar ? La podrà demanar l’arrendatari en cas que venci el contracte o la seva pròrroga entre els dies 2 d’abril del 2020 i el dia en que faci dos mesos del final de l’estat d’alarma.

Caràcter obligatori: L’arrendador vindrà obligat a acceptar la pròrroga a no ser que arribi a un altra acord amb l’arrendatari.

2.- Moratòria en el pagament de la renda de l’habitatge habitual i permanent a favor de persones vulnerables.

Quins son els arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica ?: Es considera arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica aquells que reuneixin tots i cada un dels següents requisits:

• Límit d’ingressos de l’arrendatari: Que els ingressos de la unitat familiar no superin els 1.614,00 € mensuals (3 vegades l’IPREM). Aquest import s’incrementa en un 10% per cada fill a càrrec i per cada major de 65 anys que formi part de la unitat familiar i en un 15% si es tracta d’una unitat familiar monoparental. També s’incrementa fins a 2.152,00 € mensuals (4 vegades l’IPREM), quan un membre de la unitat familiar tingui una discapacitat de més del 33% i fins a 2,690,00 € mensuals (5 vegades l’IPREM), quan un membre de la unitat familiar tingui una discapacitat de més del 65%.
• Relació entre renda del pis i ingressos de l’arrendatari: Que la suma de la renda del lloguer més les despeses repercutides en la renda i els subministres bàsics sigui igual o superior al 35% dels ingressos nets del conjunt de la unitat familiar.
• Que no disposi de cap altra habitatge: Que cap dels membres de la unitat familiar sigui propietari o usufructuari d’un habitatge a Espanya.

Quins son els arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica que podran demanar una moratòria en el pagament de la renda ?: Podran demanar la moratòria aquells arrendataris que estiguin en situació de vulnerabilitat econòmica (veure l’apartat anterior) i que en el mes anterior a la sol·licitud de l’ajornament estiguin alguna d’aquestes situacions:

• Atur.
• Inclòs en un ERTO. (Expedient de regulació temporal d’ocupació).
• Reducció de jornada per cura de majors o de menors.
• Ser un empresari o autònoms que pateix-hi una pèrdua substancial d’ingressos.

Que s’entén per unitat familiar?  S’entén per unitat familiar la formada per les següents persones que visquin junts:

• L’arrendatari.
• El seu cònjuge o parella de fet.
• Els fills (independentment de l’edat),
• El cònjuge o parella de fet dels fills.

Com s’acredita la situació de vulnerabilitat econòmica ?  L’arrendatari haurà de presentar els següents documents:

• En cas d’atur, certificat de l’INEM en el que hi consti el que cobra.
• En cas que hagi cessat com autònom, certificat de l’Agència Tributària que ho acrediti.
• En cas que formi unitat familiar amb altres persones: Llibre de família i certificat d’empadronament que acrediti la situació en el moment actual i en els sis mesos anteriors.
• En cas de discapacitat: Resolució que acrediti la discapacitat.
• A més, en tots els casos: Nota del servei d’índex del Registre de la Propietat de tots els membre de la unitat familiar de la resulti que no son propietaris o usufructuaris de cap altra habitatge.

Atenció !: Tots els documents anteriors els podrà substituir l’arrendatari per una declaració seva en la que consti que compleix tots els requisits, expressi els motius pels quals no pot aportar tots o algun dels documents i es comprometi a aportar els que falti en el termini d’un mes a partir del moment en que finalitzi l’alarma.

Quin es el termini per a demanar la moratòria ? L’arrendatari haurà de demanar la moratòria entre els dies 2 d’abril al 2 de maig del 2020.

Quins son els considerats grans tenidors d’habitatge ? Es considera gran tenidor d’habitatge la persona, física o jurídica, que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

Com es gestionarà la moratòria obligatòria en cas que l’arrendador sigui un gran tenidor d’habitatge ? En cas d’acord entre les dues parts, s’aplicarà l’acord a que hagin arribat. En cas de no haver-hi acord l’arrendador haurà de comunicar la seva decisió a l’arrendatari en el termini màxim de 7 dies laborables, que haurà d’escollir entre les següents alternatives sense que pugui aplicar penalització ni interessos per l’ajornament:

• Reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat, amb un màxim en tot cas de quatre mesos.
• Ajornament del pagament de la renda durant el mateix període, mitjançant el fraccionament de les quotes durant al menys tres anys a partir del moment en què se superi la situació de vulnerabilitat, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i mentre sigui vigent el contracte.

Com es gestionarà la moratòria voluntària en cas que l’arrendador NO sigui un gran tenidor d’habitatge ? En aquest cas l’arrendador podrà acceptar o no la moratòria demanada per l’arrendatari:

• Un cop rebuda la sol·licitud, l’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari, en el termini màxim de 7 dies laborables, les condicions d’ajornament o de fraccionament ajornat del deute que accepta o, si no, les possibles alternatives que planteja en relació amb les mateixes .
• Si l’arrendador no acceptés cap acord sobre l’ajornament l’arrendatari podrà accedir a un programa d’ajudes transitòries de finançament, consistent en un préstec avalat per l’ICO a retornar en 6 anys i prorrogable excepcionalment per altres 4 anys, que també podran demanar els arrendataris dels grans tenidors.

3.- Arrendament d’habitatges habituals i permanents a favor de persones no vulnerables

Entenem que no hi ha cap afectació derivada del coronavirus, sens perjudici de que s’arribi a algun acord totalment voluntari amb l’arrendatari que convindria documentar per que consti als efectes fiscals.

4.- Arrendament d’habitatges per temporada

Entenem que serà d’aplicació el que direm en l’apartat següent pel que fa a l’arrendament de locals i negocis, en cas que la situació d’alarma afecti la temporada.

II.- Locals de negoci

No hi ha cap afectació legal pel coronavirus: No obstant, l’arrendatari podria demanar que el contracte sigui revisat per força major o en aplicació del principi general de dret “rebus sic stantivus” que permet revisar les condicions del contracte en cas de circumstàncies excepcionals que no es podia preveure quan es va formalitzar l’arrendament i que ara l’afecten de manera important.

Revisió voluntària de les condicions de l’arrendament: Entenem que l’arrendatari podria demanar que el contracte d’arrendament es revisi d’acord amb les noves circumstàncies, deixant-ne constància escrita per evitar problemes fiscals. En tas cas seria convenient que l’arrendador hi accedís per evitar un litigi. La revisió podria consistir en alguna de les següents alternatives:

• Moratòria: Consistiria en deixar de facturar les quotes que es meriti mentre duri l’estat d’alarma (o durant el període que s’acordi) i repercutir les quotes ajornades en 12 terminis del mateix import (o en els terminis que s’acordi) un cop superada l’alarma (o a partir de la data que s’acordi). Les rendes ajornades no meritarien interessos ordinaris.
• Condonació: Consistiria en dispensar pura i simplement el pagament de la renda corresponent al període de l’alarma (o a les mensualitats que s’acordi).
• Reducció de la renda: Consistiria en una reducció temporal de la renda durant el temps que s’acordi.

Som administradors de finques i agents immobiliaris. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 208 258, o per correu electrònic adreçat a info@rm-assessors.cat.